Créer une holding immobilière, c’est interposer une société mère entre vous et vos SCI pour que les loyers s’accumulent à l’impôt sur les sociétés (15 % ou 25 %) plutôt qu’à votre taux marginal d’imposition personnel (qui peut atteindre 45 %). C’est le montage favori des investisseurs qui veulent réinvestir leurs loyers sans les “sortir” sur leur feuille d’impôt.
Dans mon accompagnement, je vois de plus en plus de porteurs de projets arriver avec une ou deux SCI déjà créées et la question : “Sandrine, est-ce que je dois maintenant monter une holding par-dessus ?” La réponse dépend de votre situation, de votre rythme de réinvestissement et de votre horizon de transmission. Mon objectif ici : vous donner les clés concrètes pour comprendre le montage holding + SCI et décider en connaissance de cause.
- La holding immobilière détient des parts de SCI et centralise les dividendes quasi-exonérés d’IS (régime mère-fille : seulement 5 % imposable)
- Les SCI passent à l’IS pour capitaliser les loyers à 15 % (taux réduit, premiers 42 500 €) au lieu de les sortir à votre TMI
- L’effet de levier : les loyers capitalisés dans la holding financent l’acquisition des SCI suivantes
- La transmission : on cède des parts de holding (PV mobilières à 31,4 %) plutôt que des immeubles (PV immobilières à 36,2 %)
- Le montage n’est rentable qu’à partir de 2-3 SCI générant des loyers réguliers
Ce que fait vraiment une holding immobilière
Une holding immobilière n’est pas une structure magique. C’est une société commerciale (SAS ou SARL, le plus souvent) dont l’objet social est la prise de participations dans d’autres sociétés. Dans notre cas, ces filiales sont des SCI.
La holding ne possède pas d’immeubles directement. Elle détient des parts de SCI, et ce sont les SCI qui possèdent les biens. En clair, la chaîne de détention ressemble à cela : vous détenez des parts de holding, la holding détient des parts de SCI, la SCI détient l’immeuble.
Pourquoi cette structure à deux niveaux ? Parce qu’elle crée deux fenêtres fiscales distinctes que vous pouvez exploiter séparément.
La première fenêtre : la SCI est soumise à l’IS. Ses loyers nets sont taxés à 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfice (taux réduit PME prévu à l’article 219 I b du CGI), puis à 25 %. Tout ce qui reste dans la SCI n’est pas taxé à votre niveau personnel.
La deuxième fenêtre : quand la SCI remonte ses bénéfices vers la holding sous forme de dividendes, le régime mère-fille s’applique. Concrètement, 95 % de ces dividendes sont exonérés d’IS dans la holding. Seule une quote-part de frais et charges (QPFC) de 5 % est réintégrée au résultat, comme le prévoit l’article 216 du CGI. Sur 100 000 € de dividendes remontés, la holding paiera de l’IS sur 5 000 €, soit au maximum 1 250 € d’IS au taux normal. C’est quasiment nul.
Base légale régime mère-fille : L’article 145 du CGI pose les conditions d’éligibilité : la holding doit détenir au moins 5 % du capital de la SCI filiale, et les titres doivent avoir été conservés pendant un délai minimum de 2 ans. L’article 216 prévoit l’abattement de 95 % sur les dividendes reçus, avec réintégration d’une QPFC de 5 %.
Holding + SCI : pourquoi l’IS dans la SCI est la clé
Beaucoup d’investisseurs ont des SCI à l’IR (régime de transparence fiscale). Dans ce cas, les loyers remontent directement dans leur déclaration personnelle et sont taxés à leur taux marginal, souvent 30 %, 41 % ou 45 % selon les revenus.
Passer la SCI à l’IS, c’est la décision structurante. Et c’est une décision irréversible : une fois opté pour l’IS, la SCI ne peut plus revenir à l’IR. Je le dis toujours clairement à mes clients avant de structurer quoi que ce soit.
Avec la SCI à l’IS, les loyers nets sont taxés au taux réduit de 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfice annuel (sous conditions : chiffre d’affaires inférieur à 10 M€, capital entièrement libéré et détenu à 75 % au moins par des personnes physiques). Ce qui reste après IS peut :
- être gardé en réserve dans la SCI pour financer des travaux ou rembourser l’emprunt
- être distribué vers la holding comme dividendes (avec le régime mère-fille)
Le bénéfice concret : un investisseur à 41 % de TMI qui perçoit 40 000 € de loyers nets annuels paiera 6 000 € d’IS (15 %) dans sa SCI au lieu de 16 400 € à l’IR (41 %). Il réinvestit donc 10 400 € de plus chaque année. C’est ce qu’on appelle l’effet de capitalisation.
L’effet de levier : comment la holding finance vos prochains biens
C’est le vrai moteur du montage. Les dividendes qui remontent de vos SCI vers la holding arrivent quasi-exonérés (régime mère-fille). La holding dispose donc d’une trésorerie importante qu’elle peut utiliser pour :
Financer des apports en capital dans de nouvelles SCI. La holding crée une nouvelle SCI, y apporte du capital, et cette SCI emprunte pour acheter un bien. La holding garantit l’emprunt. C’est l’effet de levier classique : les loyers des biens existants financent l’acquisition des biens suivants.
Accorder des avances en compte courant à ses filiales. La holding prête de l’argent à ses SCI sous forme de compte courant d’associé. Les intérêts versés par les SCI à la holding sont déductibles du résultat de la SCI (avantage IS), et les intérêts perçus par la holding sont imposés normalement. Mais la holding peut réutiliser ces fonds pour d’autres investissements.
Développer une convention de trésorerie. Quand la holding détient plusieurs SCI, une convention de trésorerie intra-groupe permet de faire circuler les fonds entre les entités. Une SCI qui a des liquidités excédentaires peut prêter à une autre SCI qui en a besoin, sans sortir les fonds du groupe et sans déclencher de fiscalité.
La convention de trésorerie est un document contractuel formalisé entre la holding et ses filiales. Elle fixe les conditions du prêt (taux d’intérêt, durée, remboursement). Sans convention rédigée, l’administration fiscale peut requalifier les flux et contester les déductions d’intérêts. Je rédige ce document systématiquement lors de la création d’une holding.
Transmission : holding vs détention directe
C’est l’autre raison majeure de créer une holding immobilière, notamment pour les investisseurs qui pensent à la transmission à leurs enfants.
La transmission de l’immeuble directement passe par une donation ou une vente. Si c’est une vente, la plus-value immobilière est taxée à 36,2 % (19 % d’IR + 17,2 % de prélèvements sociaux, conformément à l’article 150 U du CGI pour les SCI à l’IR). Les abattements pour durée de détention s’appliquent mais la taxation reste lourde.
La transmission des parts de holding relève des plus-values mobilières. Le taux est de 31,4 % (flat tax : 12,8 % + 18,6 % de prélèvements sociaux depuis le 1er janvier 2026). C’est déjà moins. Et surtout, on peut organiser une donation progressive de parts de holding aux enfants, en profitant des abattements fiscaux sur les donations (100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans, pour les donations en pleine propriété).
Le démembrement est aussi possible : donner la nue-propriété des parts de holding aux enfants, en conservant l’usufruit (donc les dividendes). À l’extinction de l’usufruit, les enfants récupèrent la pleine propriété sans droits supplémentaires.
Attention au piège de la SCI à l’IS et de la transmission : quand une SCI à l’IS est cédée, les plus-values latentes sur les immeubles sont “piégées” dans la SCI (elles seront taxées à l’IS si les immeubles sont vendus). C’est la contrepartie de l’efficacité fiscale en exploitation. La holding + SCI est une stratégie de long terme, pas un outil de court terme.
Quel statut pour la holding : SAS ou SARL ?
C’est la question que je reçois le plus souvent. Ma réponse courte : la SAS pour la flexibilité, la SARL pour la transmission familiale.
SAS holding vs SARL holding en immobilier
| Critère | SAS Holding | SARL Holding |
|---|---|---|
| Flexibilité statutaire | Très élevée | Limitée (cadre légal plus rigide) |
| Régime social du dirigeant | Assimilé salarié (cotisations élevées) | TNS si gérant majoritaire (cotisations réduites) |
| Cession de parts | Libre statutairement | Agréments obligatoires (associés doivent approuver) |
| Transmission familiale | Clauses statutaires libres | Parts sociales, droits d’enregistrement 3 % |
| Actions de préférence | Possible (multi-associés) | Non applicable (pas d’actions) |
| Comptabilité | Identique | Identique |
Dans mon accompagnement des investisseurs immobiliers, je privilégie souvent la SAS holding quand il y a plusieurs associés (famille, investisseurs) ou quand on anticipe des cessions de parts. La SARL tient la route pour un investisseur seul qui optimise le régime social du gérant.
Ce qui ne change pas : dans les deux cas, la holding est soumise à l’IS, peut bénéficier du régime mère-fille et peut opter pour l’intégration fiscale si elle détient 95 % ou plus du capital de ses filiales.
L’intégration fiscale, prévue par l’article 223 A du CGI, permet de consolider les résultats du groupe : les déficits d’une SCI viennent s’imputer sur les bénéfices d’une autre. C’est particulièrement intéressant quand vous avez une SCI avec des travaux importants (déficit foncier à l’IS) et une autre SCI bénéficiaire.
Les étapes pour créer votre holding immobilière
La création d’une holding suit les mêmes étapes que toute société commerciale, avec quelques spécificités liées à son objet et à sa relation avec les SCI filiales.
Définir le montage et l’objet social
L’objet social de la holding doit mentionner explicitement : prise de participations dans toutes sociétés, gestion de portefeuille de titres, centralisation de trésorerie, prestations de services aux filiales. Un objet social trop restrictif peut bloquer des opérations futures.
Choisir la forme et rédiger les statuts
SAS ou SARL selon votre situation (voir comparatif ci-dessus). Les statuts doivent prévoir : les règles de gouvernance, les conditions de cession de parts, le traitement des dividendes reçus des filiales, les pouvoirs du dirigeant pour les opérations intra-groupe.
Constituer le capital et déposer les fonds
Le capital minimum est de 1 €, mais un capital symbolique crédibilise peu la structure vis-à-vis des banques. En pratique, un capital de 1 000 € à 10 000 € est raisonnable pour une holding de création récente.
Publier l’annonce légale et immatriculer
Publication dans un journal d’annonces légales habilité, puis dépôt du dossier au guichet unique de l’INPI. Délai d’obtention du Kbis : 5 à 10 jours ouvrés.
Apporter les parts de SCI à la holding
Si vous avez déjà des SCI, vous leur apportez vos parts. Cet apport déclenche une plus-value mobilière… sauf si vous utilisez l’apport-cession (article 150-0 B ter du CGI) ou simplement si la holding crée de nouvelles SCI directement. Je vous explique les implications à chaque situation.
Rédiger les conventions intra-groupe
Convention de trésorerie, convention de prestations de services si la holding facture des services aux SCI (management fees). Ces documents sont indispensables pour sécuriser les flux fiscalement.
Chez Jurixa, je prends en charge l’intégralité de ce parcours pour la création holding : de la rédaction des statuts sur mesure jusqu’à l’immatriculation, en passant par l’objet social et les conventions intra-groupe. À partir de 800 €, sans surprise.
Ce que ce montage coûte vraiment
Je vois beaucoup d’articles qui présentent la holding immobilière comme une solution miracle. La réalité est plus nuancée : le montage a un coût de fonctionnement récurrent qu’il faut intégrer dans votre calcul.
À la création : frais d’immatriculation de la holding (environ 200 € de frais légaux : annonce légale, greffe, INPI) + mes honoraires d’accompagnement à partir de 800 €. Si vous apportez des parts de SCI existantes à la holding, des frais supplémentaires peuvent s’appliquer (commissaire aux apports éventuel, droits d’enregistrement).
En fonctionnement : une holding doit tenir une comptabilité, déposer ses comptes, approuver ses comptes chaque année. C’est une structure supplémentaire avec ses propres obligations sociales et fiscales. Comptez les honoraires d’un expert-comptable pour la tenue des comptes du groupe (holding + SCI).
Le seuil de rentabilité : le montage n’est rentable que si les économies fiscales réalisées dépassent le coût de fonctionnement. En pratique, le point d’équilibre se situe généralement à partir de 2-3 SCI générant chacune au moins 10 000-15 000 € de loyers nets annuels.
Holding immobilière : ce que ça coûte réellement en 2026
| Poste | LegalTech (LegalStart, LegalPlace…) | Jurixa | Expert-comptable / Notaire |
|---|---|---|---|
| Création de la holding | 199-399 € + frais légaux (~200 €) | 800 € + frais légaux (~200 €) | 2 000-5 000 € |
| Statuts adaptés à la détention de SCI | Modèle standard | Sur mesure | Sur mesure |
| Conventions intra-groupe | Non incluses | Incluses | Facturation séparée |
| Accompagnement fiscal du montage | Non inclus | Inclus dans le briefing | Facturation séparée |
Si vous partez de zéro (holding + SCI à créer ensemble), je structure l’ensemble en partant d’une création SCI à 500 € et d’une création holding à 800 €. Les deux dossiers sont coordonnés pour que les statuts soient cohérents entre eux dès le départ.
Les limites et pièges à connaître
Le piège de la TVA. Une holding purement passive (qui se contente de détenir des parts et de percevoir des dividendes) ne peut pas récupérer la TVA sur ses charges. Si vous voulez que la holding soit assujettie à la TVA, elle doit rendre des services réels et facturés à ses filiales (animation, gestion, prestations administratives). C’est le principe de la holding animatrice. Sans activité de services, la TVA sur les frais de gestion n’est pas récupérable.
Le risque de l’abus de droit. L’administration fiscale peut requalifier un montage purement fiscal en abus de droit si la holding n’a pas de substance économique réelle. La substance se prouve par : un dirigeant qui prend réellement des décisions, des réunions régulières, des conventions intra-groupe respectées, un compte bancaire actif. Ce n’est pas la holding sur le papier qui compte, c’est la holding qui vit.
La double imposition à la sortie. Si vous voulez un jour sortir les fonds de la holding sur votre compte personnel, vous devrez payer la flat tax de 31,4 % sur les dividendes distribués. La holding est une enveloppe de capitalisation, pas un compte courant personnel. Les fonds qui entrent dans la holding sont difficiles à en sortir sans friction fiscale.
L’irréversibilité de l’option IS pour les SCI. Je le répète car c’est crucial : une SCI qui opte pour l’IS ne peut plus revenir à l’IR. Si votre situation personnelle change (baisse de revenus, défiscalisation), cette option peut devenir moins avantageuse. Il faut projeter sur 10-15 ans.
L’apport de parts de SCI à une holding peut déclencher une plus-value imposable. Il existe des mécanismes d’atténuation (article 150-0 B ter du CGI pour le report d’imposition sur l’apport-cession), mais ils sont complexes et soumis à des conditions strictes. Avant d’apporter des SCI existantes à une holding, une analyse fiscale préalable est indispensable.
FAQ : vos questions sur la holding immobilière
La holding immobilière et la SCI sont-elles obligatoirement à l’IS ?
La holding commerciale (SAS ou SARL) est automatiquement soumise à l’IS. La SCI, en revanche, est par défaut à l’IR (transparence fiscale). Pour activer le régime mère-fille et capitaliser les loyers à l’IS, il faut que la SCI opte expressément pour l’IS. Cette option est irrévocable.
Combien de SCI faut-il pour que le montage soit rentable ?
En pratique, le montage devient rentable à partir de 2-3 SCI générant ensemble au moins 20 000 à 30 000 € de loyers nets annuels. En dessous de ce seuil, les coûts de fonctionnement (comptabilité de groupe, obligations déclaratives multiples) risquent de dépasser les économies fiscales. Pour une seule SCI avec un bien de taille modeste, une SCI à l’IS sans holding suffit souvent.
Peut-on créer une holding immobilière avec sa famille ?
Oui, c’est même l’une des configurations les plus efficaces pour la transmission. La holding familiale réunit les parents et les enfants (adultes) comme associés. Les enfants reçoivent des parts à capital réduit, les parents gardent le contrôle via les statuts. La valeur du patrimoine immobilier est ainsi partagée progressivement, avec des abattements sur les donations tous les 15 ans.
La holding immobilière est-elle soumise à l’IFI ?
Les parts d’une holding immobilière peuvent être incluses dans l’assiette de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) si la holding est à prépondérance immobilière, c’est-à-dire si plus de 50 % de son actif est constitué de biens ou droits immobiliers non affectés à une activité professionnelle. En clair, si la holding détient uniquement des parts de SCI locatives, elle entre dans le champ de l’IFI proportionnellement à la valeur immobilière.
Quelle différence avec la holding patrimoniale générale ?
La holding patrimoniale générale peut détenir des participations dans n’importe quel type de société : opérationnelles, SCI, holding sous-jacentes. Elle optimise la fiscalité des revenus d’entreprise et organise la transmission du patrimoine professionnel. La holding immobilière est une variante spécialisée, centrée sur la détention de SCI et l’investissement locatif. Les deux bénéficient du régime mère-fille et de l’intégration fiscale, mais leurs logiques de fonctionnement et leurs publics cibles sont différents. Pour approfondir la holding dans sa dimension patrimoniale globale, lisez mon article sur la holding patrimoniale.
La holding immobilière est un montage puissant, mais ce n’est pas un montage pour tout le monde. C’est la bonne solution pour un investisseur qui veut capitaliser ses loyers, réinvestir rapidement et préparer une transmission organisée. C’est la mauvaise solution pour quelqu’un qui a besoin de ses loyers pour vivre aujourd’hui.
Ce que je fais pour mes clients chez Jurixa : avant de créer quoi que ce soit, je prends le temps d’analyser votre situation réelle, vos objectifs à 10 ans et votre capacité à assumer les contraintes d’un groupe de sociétés. Le montage que je vous propose est toujours adapté à votre cas, pas un modèle standard copié-collé.
