Créer une entreprise de conciergerie est accessible sans diplôme particulier. La vraie question n’est pas “puis-je le faire ?” mais “comment le structurer pour ne pas tomber dans un piège réglementaire qui existe depuis 1970 et que personne ne vous explique”. Je veux parler de la loi Hoguet, qui peut transformer une activité de service tout simple en exercice illégal si vous franchissez certaines lignes sans carte professionnelle.
Après 15 ans comme responsable en cabinet d’expertise comptable, j’ai accompagné de nombreux entrepreneurs sur ce type de projet. Le piège le plus fréquent : démarrer en pensant faire de la “prestation de services” et se retrouver, 6 mois plus tard, à gérer des encaissements de loyers sans avoir la carte G. Voilà ce que je vais vous détailler.
- La micro-entreprise est le bon point de départ pour tester votre activité (plafond 77 700 € en 2026, zéro charge si zéro CA)
- Dès que vous touchez aux loyers ou aux dépôts de garantie des propriétaires, la carte G (loi Hoguet n°70-9 du 2 janvier 1970) est obligatoire sous peine d’amende jusqu’à 30 000 €
- La SASU ou l’EURL devient pertinente à partir de 50 000 à 70 000 € de CA annuel, pour optimiser les charges et la rémunération
- Une assurance responsabilité civile professionnelle est indispensable dès le premier client
- Le code APE attribué sera généralement le 9609Z (autres services personnels) ou le 6820B (location de biens immobiliers, si mandat de gestion)
Les trois types de conciergerie, et pourquoi ça change tout
Avant de choisir un statut, il faut être clair sur ce que vous allez faire concrètement. En 2026, le marché de la conciergerie se divise en trois familles qui n’ont pas les mêmes obligations réglementaires.
La conciergerie Airbnb et location saisonnière est aujourd’hui la plus répandue. Vous prenez en charge, pour le compte de propriétaires, la gestion opérationnelle de leurs biens : accueil des voyageurs, remise des clés, ménage entre chaque séjour, gestion du linge, petits travaux. C’est une prestation de services pur, sans intervention financière. Vous facturez au propriétaire, point.
La conciergerie de luxe vise une clientèle premium : résidents d’immeubles haut de gamme, clients de palace, personnes fortunées cherchant une assistance quotidienne personnalisée (réservations, coursiers, conciergerie personnelle). L’activité est ici très large et ne touche pas à la gestion immobilière.
La conciergerie d’entreprise propose des services aux salariés en interne (billetterie, courses, assistance administrative, garde d’enfants) ou accompagne les entreprises dans la gestion de leurs locaux. Ce modèle peut se développer en B2B pur avec des contrats de prestation.
La ligne entre “prestation de services” et “gestion immobilière” est celle que vous ne devez pas franchir sans carte professionnelle. Dès que vous signez un contrat de location au nom du propriétaire, encaissez un loyer ou gérez un dépôt de garantie, vous entrez dans le champ de la loi Hoguet n°70-9 du 2 janvier 1970. Même tenir un chèque de caution sans l’encaisser peut suffire selon les textes.
Loi Hoguet : la règle que beaucoup ignorent jusqu’à la première mise en demeure
En avril 2026, la FNAIM a publié un rapport rappelant clairement les obligations des conciergeries. Le rappel à l’ordre n’est pas anodin : de nombreuses structures, souvent lancées rapidement via une auto-entreprise, proposent progressivement des services qui les font basculer dans le champ réglementé sans s’en rendre compte.
Concrètement, l’article 1 de la loi Hoguet liste les opérations soumises à la carte professionnelle. Parmi elles : “la location ou sous-location, saisonnière ou non”, “la gestion immobilière”. Et l’article 3 de la même loi précise que ces activités “ne peuvent être exercées que par les personnes physiques ou morales titulaires d’une carte professionnelle” délivrée par la CCI.
Ce que vous pouvez faire sans carte G :
- Accueil et remise des clés
- Ménage et blanchisserie entre chaque séjour
- Check-in et check-out simplifiés
- Petits dépannages et maintenance de base
Ce qui nécessite une carte G :
- Signer des contrats de location au nom du propriétaire
- Encaisser les loyers ou les acomptes
- Gérer les dépôts de garantie
- Sélectionner les locataires au nom du propriétaire
Les sanctions sont réelles. L’exercice illégal de l’entremise expose à 6 mois de prison et 7 500 € d’amende. Le maniement de fonds sans carte G monte jusqu’à 2 ans de prison et 30 000 € d’amende. Ce n’est pas théorique : plusieurs dossiers ont été traités devant les tribunaux correctionnels ces dernières années.
La solution pour proposer un service complet (y compris gestion des revenus) sans obtenir vous-même la carte G : vous associer en sous-traitance à une agence immobilière titulaire. Vous gérez l’opérationnel, l’agence assume la partie financière et contractuelle. C’est un modèle de plus en plus répandu que je vois se développer chez des conciergeries ambitieuses.
Micro-entreprise, SASU ou EURL : le bon statut selon votre étape
La question du statut dépend de votre situation au moment du lancement, pas de l’ambition finale. Voici comment je l’analyse avec mes clients.
La micro-entreprise convient si vous démarrez seul(e), sans associé, et que votre CA prévisionnel reste sous 77 700 €. Les avantages sont réels : création gratuite en ligne via le guichet unique INPI, attribution d’un numéro SIRET immédiate, pas de charges si vous n’encaissez rien. Les cotisations sociales tournent autour de 21,2 % sur le CA encaissé pour les prestations de services. Zéro comptable requis. C’est le statut qui vous permet de tester votre marché sans risque financier.
La limite : pas de déduction des charges réelles (carburant, matériel, sous-traitants). Si vos dépenses professionnelles représentent plus de 30 % de votre CA, la micro-entreprise devient moins avantageuse qu’un régime réel.
La SASU (ou l’EURL si vous préférez le régime TNS) devient pertinente à partir de 50 000 à 70 000 € de CA, ou dès le départ si vous avez un associé, si vous souhaitez vous rémunérer en combinant salaire et dividendes, ou si votre activité nécessite d’importants investissements initiaux déductibles.
Avec une SASU, vous payez l’impôt sur les sociétés sur le bénéfice (15 % jusqu’à 42 500 € pour les PME éligibles, puis 25 %). Vous pouvez vous verser un salaire (déductible du bénéfice imposable) et des dividendes soumis à la flat tax de 31,4 % (12,8 % IR + 18,6 % de prélèvements sociaux). C’est ce levier fiscal que les créateurs de conciergerie ambitieux cherchent, et à juste titre.
L’EURL offre un profil similaire mais avec un gérant majoritaire affilié au régime des travailleurs non-salariés, ce qui génère des charges sociales moins élevées sur la rémunération (environ 45 % contre 75 % pour le président de SASU). En contrepartie, la protection sociale est moins complète.
Quel statut pour votre conciergerie ? Comparatif 2026
| Critère | Micro-entreprise | SASU | EURL |
|---|---|---|---|
| Plafond CA | 77 700 € | Illimité | Illimité |
| Charges sociales | ~21 % du CA | ~75 % de la rémunération | ~45 % de la rémunération |
| Imposition | IR (sur bénéfice forfaitaire) | IS (15 % puis 25 %) | IS ou IR au choix |
| Comptabilité | Simplifiée (recettes-dépenses) | Bilan annuel obligatoire | Bilan annuel obligatoire |
| Associés | Interdit | 1 associé minimum | 1 associé unique |
| Convient pour | Test, démarrage | CA > 50 k€, ambition forte | CA > 50 k€, rémunération TNS |
Les étapes concrètes pour créer votre conciergerie
Voici la séquence que je recommande à mes clients qui se lancent dans ce secteur.
Étape 1 : définissez votre périmètre d’activité. Qu’est-ce que vous faites exactement ? Ménage seul ? Accueil + ménage + gestion des réservations ? Gestion complète avec encaissement ? Ce choix détermine si vous avez ou non besoin d’une carte G, et quel code APE sera le vôtre.
Étape 2 : choisissez votre statut. Pour 95 % des conciergeries qui démarrent, la micro-entreprise est le bon point d’entrée. Si vous avez d’emblée un projet à fort volume ou plusieurs associés, la création d’entreprise sous forme sociétaire s’impose.
Étape 3 : immatriculez-vous. Pour la micro-entreprise, tout se fait sur autoentrepreneur.urssaf.fr. Pour une SASU ou une EURL, les formalités passent par le guichet unique INPI (depuis janvier 2023, le CFE n’existe plus). Il faut rédiger les statuts, déposer le capital social sur un compte bloqué, publier une annonce légale dans un journal habilité, et soumettre le dossier en ligne. Comptez 15 à 20 jours pour obtenir votre Kbis.
Chez Jurixa, je rédige les statuts sur mesure (pas un modèle générique de plateforme) pour les SASU et EURL, avec un regard particulier sur les clauses qui protègent votre activité : répartition du capital si vous envisagez d’accueillir un associé plus tard, clauses d’agrément, gestion des comptes courants d’associés. C’est à partir de 500 € tout compris, frais légaux (~200 €) en sus.
Étape 4 : souscrivez une assurance responsabilité civile professionnelle. C’est non négociable. En conciergerie, vous intervenez dans des biens qui ne vous appartiennent pas, avec des voyageurs que vous accueillez. Un dégât des eaux, un vol constaté après votre passage, une chute dans un logement que vous venez de nettoyer : sans RC Pro, c’est votre patrimoine personnel qui répond. Comptez entre 400 et 800 € par an selon la couverture.
Étape 5 : structurez vos contrats. Avec chaque propriétaire, formalisez la relation par un contrat de prestation de services écrit. Ce document précise ce que vous faites (et ce que vous ne faites pas), votre rémunération (commission sur le CA locatif ou forfait fixe), et les responsabilités de chacun. Si vous vous limitez aux prestations matérielles, ce contrat suffit. Si vous souhaitez gérer les encaissements, il vous faudra un mandat de gestion en bonne et due forme, et la carte G qui va avec.
Le modèle économique : commissions, forfaits et rentabilité
La question “est-ce rentable ?” revient dans tous les entretiens préalables. En 2026, une conciergerie bien positionnée peut l’être, à condition de bien calibrer son modèle.
Deux modèles coexistent. Le modèle à la commission (entre 15 et 30 % du CA locatif généré) est le plus courant pour la conciergerie Airbnb : vos revenus varient avec l’activité du propriétaire. Le modèle au forfait (par prestation : ménage, check-in, accueil…) est plus adapté pour facturer des propriétaires qui gèrent eux-mêmes leurs réservations et font appel à vous pour l’opérationnel seul.
En solo, gérer 8 à 15 biens représente un emploi à temps plein. À 20 % de commission sur un CA locatif moyen de 12 000 € par bien et par an, le chiffre d’affaires théorique est de 24 000 à 36 000 € pour 10 biens. C’est cohérent avec la micro-entreprise. Au-delà, il faut structurer, recruter, et donc passer en société.
L’ACRE (aide à la création ou reprise d’entreprise) peut réduire vos cotisations sociales de 50 % la première année si vous êtes demandeur d’emploi ou bénéficiaire de certaines allocations. À vérifier auprès de l’URSSAF avant de vous immatriculer : les conditions et modalités évoluent régulièrement.
Tableau comparatif : Jurixa vs plateformes vs expert-comptable
Si vous passez par une plateforme automatisée pour créer votre SASU ou EURL, vous obtiendrez des statuts générés à partir d’un modèle type, sans analyse de votre situation concrète (quel périmètre d’activité, quelle clause si vous prenez un associé demain, quel régime TVA opter). Un expert-comptable ou un avocat fera un travail sur-mesure, mais facturera généralement entre 1 000 et 2 500 € pour une création standard.
| Prestataire | Offre | Tarif |
|---|---|---|
| Plateforme LegalTech (LegalStart, LegalPlace…) | Statuts automatisés, aucune analyse personnalisée | 99 à 199 € + frais légaux (~200 €) |
| Jurixa | Statuts sur-mesure, accompagnement humain, analyse situation | À partir de 500 € + frais légaux (~200 €) |
| Expert-comptable / Avocat | Service complet avec conseil fiscal et social | 1 000 à 2 500 € |
Pour une conciergerie qui démarre, 500 € chez Jurixa représente le bon équilibre : pas un modèle générique, mais pas non plus un budget de grand cabinet pour un projet en phase de démarrage.
FAQ : créer une entreprise de conciergerie en 2026
Faut-il une carte professionnelle pour ouvrir une conciergerie ?
Pas forcément. Si votre activité se limite aux prestations matérielles (ménage, accueil, remise des clés, petits travaux), vous n’avez pas besoin de carte professionnelle. La carte G (délivrée par la CCI sous le régime de la loi Hoguet n°70-9 du 2 janvier 1970) devient obligatoire uniquement si vous encaissez des loyers, gérez des dépôts de garantie ou signez des contrats de location au nom du propriétaire.
Quel code APE pour une conciergerie ?
Le code APE attribué par l’INSEE lors de votre immatriculation dépend de votre activité principale. Pour une conciergerie de services (ménage, accueil, assistance) : 9609Z (autres services personnels). Pour une conciergerie qui gère des biens immobiliers avec mandat : 6820B (location de biens immobiliers). Vous ne choisissez pas ce code, l’INSEE l’attribue automatiquement selon la description de votre activité dans le dossier d’immatriculation.
Peut-on commencer en micro-entreprise et passer en société ensuite ?
Oui, et c’est même la trajectoire la plus courante. Vous démarrez en micro-entreprise pour tester le marché et constituer votre portefeuille de biens. Quand votre CA dépasse régulièrement 50 000 à 60 000 €, le passage en SASU ou EURL devient fiscalement intéressant. La transition s’accompagne de la création d’une société et de la cessation de l’entreprise individuelle. Dans mon accompagnement, je planifie cette bascule pour l’anticiper, pas pour la subir.
Faut-il un local pour créer une conciergerie ?
Non. La plupart des conciergeries démarrent à domicile (ce qui est légalement possible dès lors que votre bail ou règlement de copropriété ne l’interdit pas) ou en domiciliation commerciale (à partir de 15 à 30 € par mois). Un local commercial n’est utile que si vous avez besoin de stocker du matériel important ou de recevoir des clients en présentiel de façon régulière.
La SASU est-elle vraiment meilleure que l’EURL pour une conciergerie ?
Ça dépend de votre profil. La création SASU est adaptée si vous souhaitez maximiser votre protection sociale, préserver vos droits au chômage en cas d’arrêt d’activité, ou accueillir un associé sans changer de forme sociale. L’EURL convient mieux si vous préférez des cotisations sociales plus faibles sur votre rémunération (régime TNS), quitte à avoir une protection sociale moins complète. Les deux structures sont soumises à l’IS et permettent la même optimisation fiscale sur les dividendes.
Créer une entreprise de conciergerie est l’un des projets d’indépendance les plus accessibles du moment. Le marché de la location courte durée continue de croître, les propriétaires cherchent des prestataires fiables, et la réglementation, bien que sérieuse sur la question de la carte G, ne bloque pas les entrepreneurs qui restent dans le périmètre des prestations matérielles.
Ce qui fait la différence entre les conciergeries qui démarrent bien et celles qui pataugent, c’est rarement le manque de clients. C’est le choix du statut fait trop vite, les contrats de prestation mal rédigés, ou la carte G dont on découvre l’obligation après coup. Je préfère qu’on en parle avant.
