Pour louer un bien meublé en LMNP, vous devez vous immatriculer sur le guichet unique de l’INPI dans les 15 jours qui suivent le premier jour de location. Cette formalité, en ligne et gratuite, vous délivre un numéro SIRET sans lequel vous ne pouvez pas déclarer vos loyers en BIC. Avant 2023, on remplissait un formulaire papier (le P0i) qu’on envoyait au greffe du tribunal de commerce. Ce circuit n’existe plus.
Le mois dernier, un client m’a appelée affolé : il avait mis son studio en location en janvier, encaissé six mois de loyers, et venait de découvrir qu’il n’avait jamais déclaré son début d’activité. Aucun SIRET, donc aucun moyen propre de déclarer ses revenus au printemps. Ce cas revient sans arrêt dans les dossiers que j’accompagne, parce que personne ne dit aux propriétaires que louer en meublé, c’est démarrer une activité. Mon objectif ici : vous montrer exactement comment passer cette immatriculation sur l’INPI, sans vous tromper sur la date de début d’activité ni sur le régime fiscal.
Pourquoi un LMNP doit s’immatriculer
Beaucoup de propriétaires pensent que la location meublée, c’est de la simple gestion de patrimoine, comme une location nue. Sur le plan fiscal, c’est faux. Les loyers d’un meublé relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), la même catégorie que les commerçants. Et qui dit activité commerciale dit déclaration de début d’activité.
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) n’est pas un régime que l’on choisit en cochant une case. C’est un statut de fait : vous êtes LMNP tant que votre activité de location meublée ne dépasse pas certains seuils. Au-delà, vous basculez en loueur en meublé professionnel (LMP). L’article 155 IV du Code général des impôts fixe la frontière : vous devenez LMP quand vos recettes annuelles de location meublée dépassent 23 000 € ET deviennent supérieures aux autres revenus d’activité de votre foyer fiscal. En dessous, vous restez LMNP. Cette règle est en vigueur, je l’ai vérifiée sur Légifrance.
LMNP et LMP ne sont pas deux statuts entre lesquels on choisit. C’est le franchissement des seuils de l’article 155 IV du CGI qui fait basculer automatiquement de l’un à l’autre. L’immatriculation au guichet unique est la même dans les deux cas : on déclare une activité de location meublée, le statut fiscal se déduit ensuite des recettes réelles.
Ce que l’immatriculation déclenche vraiment
L’immatriculation n’est pas une simple formalité administrative pour faire plaisir à l’État. Elle déclenche trois choses concrètes :
- L’attribution d’un numéro SIRET, votre identifiant d’établissement, indispensable pour toute déclaration fiscale en BIC.
- L’inscription au répertoire SIRENE tenu par l’INSEE, qui rend votre activité officielle.
- Le rattachement de votre dossier au service des impôts des entreprises (SIE), qui devient votre interlocuteur fiscal.
Sans SIRET, vous ne pouvez tout simplement pas remplir correctement votre déclaration de revenus locatifs meublés. Les cases dédiées sur le formulaire 2042-C-PRO demandent ce numéro.
Avant 2023 : le formulaire P0i au greffe
Si vous avez fait des recherches anciennes, vous tomberez peut-être sur le formulaire P0i (déclaration de début d’activité d’un loueur en meublé non professionnel), qu’on envoyait au greffe du tribunal de commerce. Depuis le 1er janvier 2023, ce circuit a disparu. Toutes les formalités d’entreprise, création, modification, cessation, passent par le guichet unique géré par l’INPI. Le P0i papier n’a plus cours. Si quelqu’un vous propose encore de l’envoyer au greffe, c’est un conseil périmé.
Comment déclarer son début d’activité sur le guichet unique
La déclaration se fait en ligne, gratuitement, sur le site procedures.inpi.fr ou via le portail formalites.entreprises.gouv.fr. Vous vous connectez avec un compte INPI ou via FranceConnect. Comptez une bonne demi-heure si vous préparez bien vos informations.
Créer une entreprise
Sur le guichet, choisissez le parcours « Déposer une formalité de création d’entreprise », pas une modification ni une cessation.
Entrepreneur individuel
Pour un LMNP en direct ou en indivision, sélectionnez la forme « entrepreneur individuel ». Vous renseignez votre identité, votre numéro de sécurité sociale et vos coordonnées.
Adresse de l’activité
L’adresse de l’établissement est celle du bien loué. Si vous avez plusieurs biens, vous désignez un établissement principal.
Activité et date de début
Décrivez l’activité (location de logement meublé) et indiquez la date de début d’activité, point le plus sensible que je détaille plus bas.
Régime fiscal et social
Vous précisez le régime d’imposition des BIC (micro-BIC ou réel), l’exonération de TVA et la date de clôture comptable.
À la fin, vous validez et signez électroniquement. L’INPI transmet ensuite votre dossier à l’INSEE, qui vous attribue le SIRET et vous envoie le certificat d’inscription au répertoire SIRENE, en général sous une quinzaine de jours.
Le délai de 15 jours, à compter de quoi ?
Le délai légal est de 15 jours après le premier jour de location. Concrètement, le compteur démarre le jour où le bien est mis à disposition d’un locataire, pas le jour de la signature du bail ni celui de l’achat. Dans la pratique, l’administration reste tolérante sur un léger dépassement, mais ne traînez pas : une immatriculation tardive complique la déclaration fiscale de l’année et peut bloquer l’attribution du SIRET avant l’échéance déclarative.
Le délai de 15 jours est souvent dépassé par méconnaissance, jamais par mauvaise foi. Si vous vous apercevez aujourd’hui que vous louez depuis des mois sans SIRET, ne paniquez pas : déclarez votre début d’activité maintenant en indiquant la vraie date de première mise en location. Mieux vaut une déclaration tardive et honnête qu’un trou dans votre dossier fiscal.
La date de début d’activité, l’erreur n°1
C’est le champ qui fait le plus de dégâts. La date de début d’activité à renseigner correspond à la date à laquelle le bien a été mis en location, autrement dit la date d’entrée du premier locataire ou de mise à disposition effective du logement meublé. Ce n’est pas la date d’achat du bien, ni la date de signature chez le notaire.
Pourquoi c’est crucial ? Parce que cette date détermine le point de départ de vos obligations fiscales et, si vous êtes au régime réel, le point de départ des amortissements. Une date erronée fausse toute la mécanique. J’ai vu des dossiers où le propriétaire avait indiqué la date d’achat (deux ans avant la mise en location) : son SIE lui réclamait des déclarations pour des années où il n’y avait aucun revenu.
Notez précisément la date d’entrée de votre premier locataire et conservez le bail. C’est cette date que vous reportez sur le guichet unique. En cas de doute entre la mise à disposition et la première location effective, gardez la date la plus défendable et conservez les justificatifs (état des lieux, premier loyer encaissé).
Pour une analyse complète du mécanisme d’amortissement et des charges déductibles une fois immatriculé, j’ai détaillé tout cela dans mon guide LMNP au régime réel. Ici, on reste sur la formalité d’immatriculation elle-même.
Régime micro-BIC ou régime réel : ce qui se coche à l’immatriculation
Au moment de l’immatriculation, le guichet unique vous demande votre régime d’imposition des BIC. C’est un choix qui a des conséquences lourdes, et il vaut mieux l’avoir réfléchi avant d’arriver sur l’écran.
Le micro-BIC est le régime par défaut. Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire sur vos recettes (50 % pour une location meublée classique de longue durée, 30 % pour un meublé de tourisme non classé en 2026), sans avoir à justifier de charges. Simple, mais souvent peu avantageux.
Le régime réel vous permet de déduire vos charges réelles et d’amortir le bien et le mobilier. Plus contraignant côté comptable, mais nettement plus favorable dans la majorité des situations. Les seuils et abattements micro-BIC sont détaillés sur service-public.fr.
Micro-BIC vs régime réel pour le LMNP
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Abattement | 50 % (30 % tourisme non classé) | Aucun, mais charges réelles déductibles |
| Amortissement du bien | Non | Oui |
| Comptabilité | Aucune | Liasse fiscale 2031 + annexes |
| Intérêt | Faibles charges, petits loyers | Crédit, travaux, mobilier |
Je ne suis pas experte-comptable et je ne tiens pas votre comptabilité. Mon rôle s’arrête à la formalité d’immatriculation et au choix de structure. Pour le calcul des amortissements et l’établissement de la liasse fiscale 2031 au régime réel, vous aurez besoin d’un expert-comptable. C’est une frontière que je tiens à poser clairement.
Du SIRET à la déclaration fiscale
Une fois le SIRET reçu, le lien avec la déclaration de revenus est direct. Vos loyers meublés se déclarent en BIC, jamais en revenus fonciers (qui sont réservés à la location nue). Au micro-BIC, vous reportez vos recettes brutes sur le formulaire 2042-C-PRO, et l’administration applique l’abattement. Au régime réel, vous établissez d’abord la liasse fiscale 2031 avec ses annexes, puis vous reportez le résultat net sur la 2042-C-PRO.
Sans SIRET valide, ce circuit se grippe. C’est pour ça que l’immatriculation n’est pas optionnelle : elle est la première brique d’une déclaration fiscale propre. Les modalités complètes de déclaration des revenus de location meublée figurent sur le site des impôts.
Et si je détiens le bien via une société ?
Là, on change de sujet. La question revient souvent : « Puis-je faire du meublé dans ma SCI ? ». Une SCI classique à l’impôt sur le revenu ne peut pas faire de location meublée de façon habituelle sans risquer d’être requalifiée et basculée à l’impôt sur les sociétés. Si votre projet mêle détention familiale et meublé, la structure se réfléchit en amont, et l’immatriculation n’a plus rien à voir avec celle d’un LMNP en direct. C’est typiquement le genre de montage que je travaille en amont, avant tout dépôt, dans le cadre d’une création SCI adaptée à un projet immobilier.
Les erreurs fréquentes sur le guichet unique
Le guichet unique de l’INPI n’est pas le site le plus intuitif, et les loueurs meublés y butent souvent sur les mêmes pièges. Voici ceux que je rencontre le plus dans les dossiers que j’accompagne.
- Confondre date d’achat et date de mise en location, déjà évoquée, c’est la plus coûteuse.
- Choisir « modification » au lieu de « création » quand on a déjà un autre SIRET pour une autre activité, ce qui mélange les dossiers.
- Oublier de cocher l’exonération de TVA, alors que la location meublée d’habitation en est exonérée dans la grande majorité des cas.
- Renseigner une mauvaise activité dans la nomenclature, ce qui peut entraîner un rattachement à un régime social inadapté.
- Laisser le dossier incomplet : sans signature électronique finale, la formalité reste en brouillon et n’est jamais transmise à l’INSEE.
Chez Jurixa, quand un client me confie un projet de location meublée, je sécurise d’abord la formalité d’immatriculation, je cale la bonne date de début d’activité, et je l’oriente vers le bon régime selon sa situation patrimoniale. Pas de modèle générique : chaque dossier est regardé pour ce qu’il est. Contactez-moi directement si vous voulez que je prenne la main sur votre immatriculation.
Combien coûte une immatriculation LMNP
La formalité sur le guichet unique de l’INPI est gratuite. Vous pouvez parfaitement la faire vous-même, c’est même ce que je recommande pour un cas simple et bien préparé. Le coût n’apparaît que si vous déléguez, et là, les écarts sont énormes selon l’interlocuteur.
Faire immatriculer son LMNP : combien ça coûte
| Solution | Coût indicatif 2026 | Ce que vous obtenez |
|---|---|---|
| Soi-même sur l’INPI | Gratuit | La formalité, sans accompagnement |
| Plateformes automatisées | 99 à 199 € | Un parcours en ligne, aucune adaptation |
| Jurixa (accompagnement humain) | À partir de 200 € | Formalité sécurisée + analyse de votre situation |
| Expert-comptable | 300 à 800 € + honoraires annuels | Immatriculation + comptabilité au réel |
Les plateformes automatisées font remplir un formulaire standardisé sans regarder votre situation réelle : régime matrimonial, projet à plusieurs biens, articulation avec une éventuelle société. L’expert-comptable est justifié si vous partez d’emblée au régime réel avec une comptabilité à tenir, mais c’est surdimensionné pour une simple immatriculation. Mon positionnement se situe entre les deux : un accompagnement humain qui sécurise la formalité et vérifie qu’elle colle à votre projet, à partir de 200 €.
Questions fréquentes sur l’immatriculation LMNP
Faut-il un numéro SIRET pour louer en meublé ?
Oui. Dès que vous louez un bien meublé, vous exercez une activité relevant des BIC et vous devez vous immatriculer sur le guichet unique de l’INPI, ce qui vous attribue un SIRET. Ce numéro est ensuite indispensable pour déclarer vos loyers, que vous soyez au micro-BIC ou au régime réel.
L’immatriculation LMNP est-elle payante ?
Non, la déclaration de début d’activité sur le guichet unique de l’INPI est gratuite. Vous ne payez que si vous choisissez de déléguer la formalité à un prestataire. La formalité elle-même, auprès de l’administration, ne coûte rien.
Quelle date de début d’activité indiquer sur l’INPI ?
La date de mise en location effective du bien meublé, c’est-à-dire l’entrée de votre premier locataire ou la mise à disposition du logement. Ce n’est ni la date d’achat, ni la date de signature chez le notaire. Une erreur sur ce champ fausse vos obligations fiscales et, au réel, vos amortissements.
Que devient le formulaire P0i ?
Il n’existe plus pour les nouvelles formalités. Depuis le 1er janvier 2023, le P0i papier envoyé au greffe a été remplacé par la déclaration en ligne sur le guichet unique de l’INPI. Toute immatriculation de loueur meublé passe désormais par ce portail.
Quand suis-je LMNP et quand suis-je LMP ?
Vous êtes LMNP tant que vos recettes annuelles de location meublée restent sous 23 000 € ou ne dépassent pas vos autres revenus d’activité. Au-delà de ces deux conditions cumulées (article 155 IV du CGI), vous basculez automatiquement en LMP. L’immatriculation au guichet unique est identique dans les deux cas.
Louer en meublé, c’est ouvrir une activité, avec ses formalités. L’immatriculation sur l’INPI est une étape courte mais piégeuse, surtout sur la date de début d’activité et le choix de régime. Dans les dossiers que j’accompagne, je vois trop de propriétaires s’en apercevoir un an trop tard, une fois la déclaration fiscale bloquée. Si vous démarrez une location meublée, prenez le temps de faire cette formalité proprement dès le premier loyer, ou confiez-la-moi pour partir sur des bases saines.
