Acheter un bien immobilier au travers d’une SCI ne réduit pas d’un centime les frais de notaire : vous payez exactement le même barème qu’un particulier, soit environ 7 à 8 % du prix dans l’ancien et 2 à 3 % dans le neuf. La forme de l’acheteur, personne physique ou société civile immobilière, n’entre nulle part dans le calcul. La semaine dernière encore, un couple est venu me voir persuadé qu’en montant une SCI ils allaient économiser plusieurs milliers d’euros de notaire sur leur immeuble de rapport. J’ai dû casser le mythe, puis leur montrer où se cache la vraie marge de manœuvre. C’est ce que je vais faire ici, chiffres 2026 à l’appui.
- Acheter via une SCI ne change pas le barème : 7 à 8 % de frais dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf, comme en nom propre.
- Le gros poste, ce sont les droits de mutation (DMTO), montés jusqu’à 6,32 % en 2026 dans 88 départements. La SCI n’a pas droit à l’exonération primo-accédant.
- Les émoluments du notaire suivent un barème réglementé dégressif identique pour tous, plus 20 % de TVA.
- La seule vraie bascule : acheter les parts d’une SCI existante coûte 5 % de droits (art. 726 CGI), contre 7 à 8 % pour acheter le bien, mais vous reprenez sa plus-value latente.
- Les frais sont payés par la SCI, et à l’IS ils sont soit déduits, soit amortis avec l’immeuble.
Acheter en SCI, ça change quoi au notaire ? Rien, ou presque
Commençons par tuer l’idée reçue, parce qu’elle circule partout. Non, la SCI n’est pas une astuce pour payer moins de notaire à l’achat. Le notaire calcule les frais sur le prix du bien et sur sa nature (ancien ou neuf), pas sur l’identité de l’acquéreur. Que ce soit vous, votre voisin ou votre société civile immobilière qui signe, la facture est la même à l’euro près.
D’où vient la confusion ? De deux vraies économies, mais qui n’ont rien à voir avec les frais d’achat. La première, c’est la transmission : une SCI facilite la donation de parts sociales à ses enfants avec les abattements successoraux, ce qui allège les droits plus tard. La seconde, c’est la revente : on peut céder les parts plutôt que le bien, et là, le régime fiscal diffère (j’y reviens plus bas). Mais au moment où la SCI achète, elle paie le tarif plein.
Il y a un cas, un seul, où le montant baisse vraiment : l’achat dans le neuf. Et encore, l’économie tient au bien lui-même, pas à la SCI. Un particulier qui achète le même appartement neuf paie les mêmes frais réduits.
Méfiez-vous des contenus qui vantent la SCI comme un outil de réduction des frais de notaire à l’achat. C’est faux. La SCI est un excellent outil de détention et de transmission du patrimoine, mais elle n’a aucun effet sur le barème des droits de mutation le jour de la signature.
Si votre objectif de départ est justement de structurer un achat à plusieurs ou en famille, c’est plutôt le montage qu’il faut soigner. J’explique la logique complète dans mon guide pour monter une SCI afin d’acheter de l’immobilier, et si le bien concerné est votre logement, le cas particulier de mettre sa maison en SCI mérite un détour.
Ce que recouvrent vraiment les « frais de notaire »
Le terme « frais de notaire » est trompeur, parce que le notaire n’en garde qu’une petite part. Sur une acquisition dans l’ancien, l’essentiel part dans les caisses de l’État et des collectivités. Voici les quatre postes qui composent la note, du plus lourd au plus léger.
Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO)
C’est le poste dominant, souvent 80 % du total dans l’ancien. Les DMTO, aussi appelés droits d’enregistrement, sont une taxe versée au département, à la commune et à l’État lors du changement de propriétaire. Ils se décomposent en une part départementale, une taxe communale de 1,20 % et des frais d’assiette et de recouvrement d’environ 0,11 %.
Les émoluments du notaire
C’est la seule part que le notaire perçoit réellement pour son travail. Elle est encadrée par un barème réglementé dégressif fixé par l’article A444-91 du Code de commerce, reconduit par l’arrêté du 25 février 2026 jusqu’en 2028. Plus le prix monte, plus le taux marginal baisse.
| Tranche de prix | Taux |
|---|---|
| De 0 à 6 500 € | 3,870 % |
| De 6 500 à 17 000 € | 1,596 % |
| De 17 000 à 60 000 € | 1,064 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799 % |
Ces taux s’entendent hors taxes, la TVA à 20 % vient s’ajouter. Depuis 2021, le notaire peut consentir une remise pouvant aller jusqu’à 20 % sur la fraction du prix supérieure à 100 000 €, à condition de l’appliquer à tous ses clients. C’est votre droit, demandez-la.
La contribution de sécurité immobilière (CSI)
Cette taxe rémunère le service de la publicité foncière qui inscrit le transfert de propriété. Son taux est fixe : 0,10 % du prix, avec un minimum de 15 €.
Les débours
Ce sont les sommes que le notaire avance pour votre compte : documents d’urbanisme, extrait cadastral, état hypothécaire, géomètre parfois. Comptez généralement de 300 à 500 € selon la complexité du dossier.
Sur la totalité des « frais de notaire » d’un achat ancien, la rémunération réelle du notaire (les émoluments) représente à peine plus de 1 % du prix. Le reste, ce sont des taxes. C’est pour cette raison qu’aucun montage ne fait « disparaître » ces frais : on ne négocie pas un impôt.
Ancien ou neuf : l’écart qui change tout
Voilà la seule variable qui fait vraiment bouger la facture. Le régime fiscal du bien, pas la SCI.
Frais de notaire selon la nature du bien (achat en SCI, 2026)
| Poste | Bien ancien | Bien neuf (VEFA) |
|---|---|---|
| Droits de mutation | 5,81 % à 6,32 % | ≈ 0,715 % |
| Émoluments notaire | Barème dégressif + TVA | Barème dégressif + TVA |
| CSI | 0,10 % | 0,10 % |
| Débours | 300 à 500 € | 300 à 500 € |
| Total indicatif | 7 à 8 % | 2 à 3 % |
Dans l’ancien : la note plein tarif
Prenons un immeuble de rapport à 250 000 € acheté par une SCI dans un département ayant voté la hausse 2026. Les DMTO à 6,32 % représentent 15 800 €. Les émoluments s’établissent autour de 2 874 € TTC (barème appliqué tranche par tranche, TVA comprise). Ajoutez 250 € de CSI et environ 400 € de débours. Total : environ 19 300 €, soit 7,7 % du prix. Exactement ce qu’aurait payé un particulier.
Dans le neuf : la vraie réduction
Même bien à 250 000 € en VEFA. La taxe de publicité foncière tombe à 0,715 %, soit environ 1 790 €. Les émoluments et la CSI ne changent pas. Total : autour de 5 300 €, soit 2,1 %. L’économie est réelle, mais je le répète, elle vient du neuf, pas de la SCI.
DMTO 2026 : jusqu’à 6,32 %, et la SCI paie plein pot
C’est le point que personne ne vous dira spontanément et qui pèse le plus lourd cette année. La loi de finances pour 2025 a autorisé chaque département à relever sa part des droits de mutation de 0,5 point, la faisant passer de 4,50 % à 5,00 % pour les actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Résultat : le taux global grimpe de 5,81 % à 6,32 % dans les 88 départements qui ont voté la majoration (impots.gouv.fr, barème DMTO 2026).
Et voici le piège pour l’investisseur en SCI. L’exonération de cette hausse est réservée aux primo-accédants qui achètent leur résidence principale. Une SCI qui acquiert un bien locatif ne remplit jamais ces conditions : elle paie donc le taux plein de 6,32 % là où un jeune couple achetant son premier logement resterait à 5,81 %. Sur 250 000 €, l’écart est de 1 275 €, uniquement à cause de la structure et de la destination locative.
Avant de signer, vérifiez le taux voté dans le département où se situe le bien. Onze départements sont restés à 5,81 % et deux (l’Indre et Mayotte) sont même en dessous. Sur un gros achat, cette seule donnée peut représenter plusieurs milliers d’euros de différence.
Acheter le bien ou acheter les parts d’une SCI existante ?
Voilà où se cache la seule vraie bascule de coût, et c’est presque toujours absent des articles concurrents. Quand un bien est déjà logé dans une SCI, vous avez deux façons d’en devenir propriétaire : acheter l’immeuble (la SCI vous le vend) ou acheter les parts de la SCI qui le détient.
Acheter le bien, c’est la mutation immobilière classique : 7 à 8 % de frais dans l’ancien, comme vu plus haut.
Acheter les parts, c’est une cession de droits sociaux. Une SCI dont l’actif est principalement immobilier est une personne morale à prépondérance immobilière. La cession de ses parts est soumise à un droit d’enregistrement de 5 % de la valeur des parts (article 726 du CGI). Pas de barème d’émoluments proportionnels sur l’immeuble, pas de CSI, et l’acte de cession n’a même pas besoin d’être notarié dans la plupart des cas. Sur le papier, c’est nettement moins cher.
Acheter le bien vs acheter les parts de la SCI
| Critère | Acheter le bien | Acheter les parts |
|---|---|---|
| Droits d’enregistrement | 5,81 % à 6,32 % (DMTO) | 5 % (art. 726 CGI) |
| Émoluments notaire | Barème + TVA | Non (acte souvent sous seing privé) |
| CSI | 0,10 % | Non |
| Ce que vous reprenez | Un immeuble « neuf » fiscalement | La SCI et son historique |
| Plus-value future | Calculée sur votre prix d’achat | Plus-value latente de la SCI conservée |
Attention, moins cher ne veut pas dire toujours plus malin. En achetant les parts, vous héritez de la valeur d’acquisition historique de l’immeuble dans les comptes de la SCI. Si le bien a pris 100 000 € depuis, cette plus-value latente reste dans la société et vous retombera dessus le jour de la revente. Vous héritez aussi de son passé : dettes, litiges, régime fiscal figé. C’est un arbitrage que j’examine dossier par dossier avec mes clients, et que je détaille dans mon guide sur le rachat de parts de SCI avec un prêt bancaire. Si vous êtes de l’autre côté, en tant que vendeur, mon guide de la vente d’une SCI reprend le raisonnement inverse.
Acheter par la SCI ou apporter un immeuble à la SCI
On confond souvent deux opérations très différentes, et les frais n’ont rien à voir. L’achat par la SCI, c’est ce dont on parle depuis le début : la société paie un prix et supporte les droits de mutation classiques.
L’apport, c’est autre chose. Vous transférez un bien que vous possédez déjà à la SCI, en échange de parts sociales, sans encaisser d’argent. À l’impôt sur le revenu, un apport pur et simple d’immeuble est exonéré de droits d’enregistrement, vous ne payez qu’un droit fixe et les émoluments. À l’IS, en revanche, l’apport est taxé comme une vente, à 5 %. Je ne refais pas la démonstration ici, tout est chiffré dans mon article dédié à l’apport d’un immeuble en SCI et ses frais de notaire. Retenez juste qu’apporter et acheter ne se traitent pas de la même façon.
Qui paie les frais, et comment les financer
Les frais de notaire sont réglés par l’acquéreur, donc par la SCI elle-même le jour de la signature. En pratique, comme une SCI qui vient de se créer n’a pas de trésorerie, les associés avancent les fonds. Deux voies possibles : un apport en compte courant d’associé (une avance remboursable), ou l’intégration des frais dans le plan de financement bancaire.
Sur ce dernier point, un mot d’expérience : beaucoup de banques financent le prix du bien mais pas les frais de notaire, qu’elles exigent en apport personnel. À vérifier en amont, car cela conditionne votre capacité d’achat. Je traite la mécanique du financement dans mon guide SCI et emprunt immobilier.
La déduction ou l’amortissement des frais
Bonne nouvelle si votre SCI est à l’IS : les frais de notaire ne sont pas perdus fiscalement. Vous avez le choix entre les déduire immédiatement en charges l’année de l’achat, ou les incorporer au prix de revient de l’immeuble et les amortir sur sa durée d’usage. À l’IR, ce choix n’existe pas, les frais s’ajoutent au prix d’acquisition pour le calcul de la future plus-value. Ce sujet mérite qu’on s’y arrête, je l’ai détaillé dans mon article sur l’amortissement des frais de notaire d’une SCI à l’IS.
C’est aussi l’une des raisons pour lesquelles le choix entre SCI à l’IR ou à l’IS se pose dès l’achat et pas après. Ce choix, une fois l’IS opté, est irréversible, et il commande le traitement de vos frais pour toute la durée de vie de la société.
Ne comptez pas les frais de notaire comme un simple « coût d’entrée » à oublier. À l’IR, ils augmentent votre prix d’acquisition et réduisent donc la plus-value taxable à la revente. À l’IS, mal gérés, ils peuvent gonfler artificiellement votre résultat imposable la première année. Le bon réflexe se décide avant la signature.
Combien coûte l’accompagnement pour bien acheter en SCI
Créer la SCI qui portera votre achat, c’est un budget séparé des frais de notaire du bien. Il faut compter les frais obligatoires d’immatriculation (annonce légale et greffe), auxquels s’ajoute la rédaction des statuts. Et c’est là que se joue la qualité de votre montage : des statuts génériques téléchargés en ligne ne protègent ni le financement, ni la répartition entre associés, ni la revente future.
Les plateformes automatisées proposent des statuts à 99 à 399 € générés par formulaire, standardisés, sans regard humain sur votre situation. À l’autre bout, un expert-comptable ou un avocat factureront souvent de 1 000 à 3 000 €. Chez Jurixa, je rédige des statuts sur-mesure à partir de 500 €, avec environ 200 € de frais annexes, en prenant le temps de comprendre votre projet immobilier, votre financement et vos objectifs de transmission. Vous pouvez me contacter directement pour en parler, ou consulter le détail des étapes et coûts de création d’une SCI.
C’est ce travail en amont qui évite les mauvaises surprises le jour de l’achat, notamment sur le choix IR/IS et sur la clause de répartition des parts. Un accompagnement humain pour une création SCI coûte plus qu’un formulaire, mais un montage bâclé coûte bien davantage à la revente. Et si votre réflexion est plus large qu’une simple SCI, mon accompagnement à la création d’entreprise couvre l’ensemble des formes possibles.
Questions fréquentes
Acheter en SCI permet-il vraiment de payer moins de frais de notaire ?
Non. Le barème des frais de notaire dépend du prix et de la nature du bien, ancien ou neuf, jamais de l’identité de l’acheteur. Une SCI paie exactement les mêmes frais qu’un particulier sur le même bien. La seule réduction possible vient de l’achat dans le neuf, et elle s’applique aussi à un acheteur en nom propre.
Combien coûtent les frais de notaire pour un achat en SCI de 300 000 € dans l’ancien ?
Comptez environ 7,5 à 8 % du prix, soit de l’ordre de 22 000 à 24 000 € en 2026 dans un département ayant voté la hausse des DMTO. Ce montant se répartit entre les droits de mutation (le poste principal), les émoluments réglementés du notaire majorés de la TVA, la contribution de sécurité immobilière et les débours.
Pourquoi une SCI ne bénéficie-t-elle pas de l’exonération primo-accédant ?
Parce que l’exonération de la hausse 2025 des DMTO est réservée aux personnes physiques qui achètent leur résidence principale pour la première fois. Une SCI est une personne morale, et un bien détenu en SCI est presque toujours destiné à la location ou à la détention patrimoniale, jamais à la résidence principale de la société. Elle paie donc le taux plein, jusqu’à 6,32 %.
Vaut-il mieux acheter le bien ou racheter les parts de la SCI qui le détient ?
Sur les seuls droits, racheter les parts est moins cher : 5 % de droits d’enregistrement contre 7 à 8 % de frais pour l’achat du bien. Mais en achetant les parts, vous reprenez la valeur d’acquisition historique de l’immeuble et donc sa plus-value latente, ainsi que le passif éventuel de la société. L’économie immédiate peut se payer cher à la revente. C’est un arbitrage à faire au cas par cas.
Les frais de notaire sont-ils déductibles pour une SCI ?
Cela dépend du régime fiscal. Une SCI à l’IS peut déduire immédiatement les frais en charges, ou les amortir avec l’immeuble. Une SCI à l’IR ne les déduit pas, mais les ajoute au prix d’acquisition, ce qui réduit la plus-value taxable lors de la revente. Le choix du régime, décidé dès la création, conditionne donc le sort fiscal de ces frais.
Ce que je conseille avant de signer
Avant même d’arbitrer sur les frais de notaire, une question mérite d’être posée en amont : votre SCI va-t-elle acheter un bien immobilier en direct, ou investir dans de la pierre-papier ? Si cette question est encore ouverte, consultez mon guide SCI ou SCPI pour poser les bases de votre stratégie patrimoniale.
Si vous retenez une seule chose : la SCI n’est pas un outil pour payer moins de notaire à l’achat, et méfiez-vous de quiconque vous le vend ainsi. En revanche, c’est un formidable outil de détention, de financement à plusieurs et de transmission, à condition que le montage soit propre dès le départ. La vraie marge de coût, quand elle existe, se joue sur le neuf, sur le taux DMTO du département, et sur le choix entre acheter le bien ou les parts. Dans mon accompagnement, je pars toujours de votre projet immobilier concret pour construire la SCI autour, et pas l’inverse. C’est comme ça qu’on évite de payer deux fois, une fois au notaire, une fois à ses erreurs.
Dernière mise à jour : juillet 2026. Les taux et montants cités sont ceux en vigueur à la date de rédaction. Sources : Code général des impôts, article 726 (cession de droits sociaux), Barème DMTO 2026 (impots.gouv.fr), Barème des émoluments des notaires (Code de commerce, art. A444-91), service-public.fr, frais d’acquisition d’un logement.
